Часто составление завещания, равно как и разговоры о нем, является серьезным психологическим шагом как со стороны владельца недвижимости, так и со стороны потенциальных наследников. Однако, вовремя узнав о возможных трудностях и решив все проблемы, вы существенно облегчите жизнь своим близким, а возможно, и избежите роковых ошибок, которые могут оставить вас и вовсе без собственности.

Профессиональный подход 

Специалисты советуют не прибегать к составлению завещания, а по возможности еще при жизни составить договор дарения. Главное, что следует помнить при составлении завещания, – не стоит пренебрегать услугами юристов. Документ, составленный по всем правилам и заверенный у нотариуса, оспорить в суде гораздо сложнее, нежели содержащий какие-то ошибки или неточности. И, тем не менее, даже это не даст вам однозначной и стопроцентной гарантии на получение своей доли наследства. Суды переполнены делами, в которых родственники судятся друг с другом в надежде получить метры, оставшиеся от умершего собственника. Именно поэтому часто даже специалисты советуют не прибегать к составлению завещания, а по возможности еще при жизни составить договор дарения или купли-продажи. Впрочем, на это зачастую не идут сами владельцы жилья, не без основания полагая, что, лишившись юридического права на квартиру, дом или часть приватизированного жилья, они утратят и фактическую возможность проживания, а родственники, заботливо приносившие по первому требованию еду и лекарства, внезапно резко изменят свое поведение. 

Кроме того, не стоит забывать и о сложностях, которые могут возникнуть с договором купли-продажи в случае, например, развода, когда начинается раздел совместно нажитого имущества, к которому вполне может быть отнесена и ваша квартира, оформленная на вас вашими же родителями путем составления договора купли-продажи. 

О грамотном составлении завещания и правах наследников рассказывает юрисконсульт группы компаний «Градиент Альфа» Константин Проничев: «Завещание при несоблюдении некоторых условий может быть в дальнейшем признано недействительным, что повлечет негативные последствия для наследника. Так, завещание должно быть составлено в письменной форме, а в случае составления закрытого завещания (в конверте, который вскрывается после смерти завещателя) написано собственноручно. Известны случаи, когда завещание оспаривалось по мотиву психической болезни завещателя. Однако признание завещания недействительным не лишает наследника права наследовать жилище по закону». 

Завещание собственности 

Наследовать жилище, которое наследодатель занимал на основании договора найма, не получится. «Следует иметь в виду, что наследование осуществляется только в отношении собственного имущества наследодателя. То есть наследовать жилище, которое наследодатель занимал на основании договора найма, не получится. Поэтому пока есть возможность приватизировать жилье, то лучше сделать это: расходы по содержанию собственного жилья немногим отличаются от расходов по содержанию жилья нанимаемого, а вот распоряжаться (дарить, продавать, завещать) можно только собственной недвижимостью», – уточняет Константин Проничев. 

Вопрос приватизации жилья и его последующего наследования является одним из наиболее острых, поэтому лучше заранее проконсультироваться у юриста, рассказав ему именно вашу ситуацию: сколько человек прописано в квартире, в каких долях проведена приватизация и так далее. Однако если, даже будучи не прописанным в приватизированной вами квартире, вы остаетесь ее собственником, то обратная ситуация несколько сложнее. Считается, что если после смерти нанимателя в неприватизированной квартире никто не остался зарегистрированным, то она автоматически выходит из-под рассмотрения в качестве части собственности, что, в общем-то, логично. На практике же родственники умерших владельцев-одиночек все же пытаются так или иначе доказать сохранение права пользования. Разумеется, решить такую проблему без привлечения юриста практически невозможно. 

Вступление в права наследования – процедура долгая и сложная, об этом не понаслышке знают те, кому приходилось заниматься подобными делами. Тем не менее не стоит думать, что если немного подождать, то вопрос «рассосется» сам собой или даже перейдет «по наследству» следующему поколению. Пока вы не вступите в права наследования, то не получите и права распоряжаться собственностью, в том числе дарить или завещать ее. Кроме обязательных сложностей могут возникнуть и довольно неприятные неожиданности. И, даже если вы не столкнулись с оспариванием завещания в судебном порядке со стороны других претендентов на наследство, это не значит, что все остальное пройдет тихо и гладко. 

Подводные камни 

«Подводные камни» наследники могут встретить, например, в следующем случае. При наследовании жилого помещения необходимо зарегистрировать возникшее на него право собственности. Эта регистрация предполагает предоставление в регистрационную службу значительного пакета документов, в том числе о техническом состоянии жилища. Зачастую наследники сталкиваются с тем, что в наследуемом помещении при жизни наследодателя была произведена перепланировка либо на наследуемом земельном участке были возведены новые строения. В таких случаях регистрационные органы могут отказать в выдаче свидетельства до прохождения необходимых согласовательных процедур. И получится, что человек уже вступил в наследство, но, чтобы получить документ, удостоверяющий его собственность, должен проделать огромную работу. 

Что касается зависимости процесса наследования от вида недвижимости, то таковой не существует. Однако можно отметить следующую особенность: если наследников несколько, а в завещании не указано, как именно между ними делится жилое помещение, то они наследуют жилище в равных долях, причем оно находится в их общей собственности. Соответственно, если двое наследников получили жилой дом площадью 200 кв. м, то каждому из них принадлежит по 100 кв. м. Но какие именно помещения входят в эти 100 кв. м, определить невозможно. 

«Следует также учитывать, что раздел жилых помещений в натуре невозможен, и в случае желания наследников жить раздельно кому-то из них придется выплачивать остальным стоимость доли в наследстве», – рассказывает Константин Проничев. 

Необходимые затраты 

Говоря о сложностях, возникающих в процессе вступления в права наследования, нельзя не вспомнить и о наиболее волнующем обычно вопросе: сколько придется заплатить наследникам? С 1 января 2006 года к общей радости наследников налог на наследство отменен. Тем не менее до сих пор возникают вопросы, распространяется ли это правило на тех, чьи родственники умерли до начала действия закона? (Напомним, что срок для принятия наследства – 6 месяцев.) Ответ в данном случае неутешителен: этот закон не распространяется на тех, кто умер до начала его действия. Однако это не единственный платеж, который лежал на плечах наследников: государственная пошлина, которую необходимо уплатить, чтобы нотариус выдал свидетельство о наследовании, не отменена и действительна для всех. Как же оценивается недвижимость для уплаты госпошлины? На этот вопрос можно ответить двояко. 

Так, в Письме Министерства финансов от 14.03.05 № 03-06-03/09 говорится, что «плательщик государственной пошлины, с учетом местных особенностей для исчисления размера государственной пошлины, вправе воспользоваться на выбор как рыночной стоимостью, определяемой организациями, получившими в установленном порядке лицензию на осуществление оценочной деятельности (независимыми оценщиками), так и инвентаризационной стоимостью, определяемой организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества». Сейчас многие нотариусы настаивают на оценке имущества по рыночной стоимости, однако надо обязательно помнить о том, что на сегодняшний день уже есть достаточное количество примеров из судебной практики, показывающих, что право выбора остается все-таки у плательщика госпошлины.
Автор:Надежда Двоскина