01.10.2013 года вступил в силу Федеральный закон от 02.07.2013 года № 142-ФЗ. Согласно Закона вводится новое понятие объекта вещных прав – единый недвижимый комплекс. Так, как определено в новой редакции ст. 133.1 ГК РФ, недвижимой вещью, которая участвует в обороте в качестве единого объекта, теперь может являться единый недвижимый комплекс.

Такой комплекс в Законе обозначен как совокупность зданий, сооружений и других вещей, которые объединены единым назначением и физически или технологически прочно связаны между собой, в том числе линейных объектов (например, линий электропередачи, железных дорог, трубопроводов и др.), или находящихся на одном земельном участке, в том случае, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество имеется информация о регистрации права собственности на совокупность этих объектов в целом как на одну недвижимую вещь.

Конечно первоочередной целью нововведения было упрощение проблемы оборота и отнесения к недвижимому имуществу различных комплексных инфраструктурных объектов (например, объектов энергетики, транспорта, связи, коммунальных объектов и т.д.), которые могут включать в себя множество отдельных объектов, как движимых, так и недвижимых, оформить которые раньше было можно только путем регистрации прав на отдельные объекты недвижимости, входящие в их состав. Речь идет о таких распространенных, но нестандартных объектах, как линейные объекты, а также другие объекты, которые являются едиными с точки зрения технологии, но не признаются зданиями, строениями и сооружениями в обычном понимании, и, кроме того, имеют в составе не только недвижимое по своей сути, но и движимое имущество (например, это могут быть системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.).

До сих пор данная проблема разрешалась различными способами.

Иногда это находило свое отражение в отраслевом законодательстве. Так, в соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 07.07.2003 года N 126-ФЗ "О связи" недвижимым имуществом признаются линейно-кабельные сооружения связи. Под определением "линейно-кабельные сооружения" понимается совокупность различных недвижимых вещей, которые технологически образуют единое целое, соединенных движимым имуществом – кабелем (физическими цепями). При они должны одновременно иметь несколько признаков:

• функциональная и технологическая взаимосвязь;

• общее целевое назначение для размещения кабеля связи;

• протяженность (длина).

Линейно-кабельное сооружение – это также объект недвижимости, который создан или приспособлен для размещения кабеля связи, при этом он функционально и технологически не взаимосвязан и не образует единое целое с иными объектами связи (п. 3 Положения об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 11.02.2005 года N 68).

В иных случаях судами такие объекты квалифицировались как недвижимое имущество по результатам проведения анализа технических характеристик данных объектов и нормативных правовых актов, регулирующих их функционирование.

Как пример можно привести сложившуюся судебную практику по определению канализационных сетей как недвижимого имущества, под которыми понимается система траншей, колодцев и иных стационарных элементов, которые находятся в земле и прочно с ней связаны. Переместить такие элементы, не причинив им ущерба, не представляется возможным. См., например, Определение ВАС РФ от 14.01.2011 года N ВАС-18117/10 по делу N А73-4451/2010, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.08.2010 года N Ф03-5981/2010 по делу N А73-1868/2010, Кассационное определение Магаданского областного суда от 13.12.2011 года N 33-1362/11 по делу N 2-1810/11.

Суды в подробных случаях делали выводы, опираясь в том числе на положения нижеуказанных документов: Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 года N 167, Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, а также ГОСТ 25150-82 "Канализация. Термины и определения".

Такая же правовая позиция сформировалась и по отношению к определению линий электропередач как недвижимого имущества (см., например, Постановление ФАС Центрального округа от 24.01.2012 года по делу N А48-759/2011).

В соответствии со ст. 133.1 ГК РФ в редакции Закона, к единому недвижимому комплексу относятся все положения о неделимых вещах. При этом в силу ст. 133 ГК РФ в новой редакции неделимая вещь идет в обороте как единый объект вещных прав.

Интересно, что в судебной практике несколько зданий, строений и сооружений основного либо вспомогательного назначения, которые между собой технологически связаны, квалифицируется как единый объект. Этот вопрос часто возникает при спорах, касающихся приватизации земли в соответствии со ст. 36 ЗК РФ и является существенным для определения общей площади земельного участка, который необходим для использования всех этих объектов, что очень важно для осуществления права на приватизацию земли.

Например, Президиум ВАС РФ 20.10.2010 года вынес Постановление N 6200/10 по делу N А56-50083/2008 указано, что в тех случаях, когда сооружение основного назначения и сооружение вспомогательного назначения являются единым объектом, состоящим из разнородных элементов, у которых общее функциональное назначение, то эти сооружения признаются единым неразрывно связанным с землей сооружением, состоящим из объектов недвижимости, которые носят вспомогательный характер. Государственная регистрация прав на отдельные объекты не является препятствием для приватизации земли, находящейся под территорией всего обозначенного единого объекта.

Необходимо отметить, что при рассмотрении дел в суде встречаются случаи, когда суд фактически определял линейный объект в качестве неделимой вещи. Ярким примером тому служит принятое 11.03.2010 года по делу N А48-2848/2009 Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда, в котором линейно-кабельные сооружения связи (или один из линейных объектов) были определены как индивидуально-определенная вещь, т.к. ее конструктивные элементы не имеют самостоятельного значения и не могут быть истребованы отдельно от вещи, составными частями которой они являются.

Обращаем внимание, что в соответствии с Проектом рассматриваемого Закона (на этапе его принятия во втором чтении) планировалось частичное введение и осуществление такого принципа как "единство объекта недвижимости", в соответствии с которым обычные для системы права России объекты недвижимости (здание, строение и сооружение) на самом деле таковыми не являются, а определяются только в качестве принадлежности или улучшения земельного участка, на котором они расположены.

Не следует забывать, что еще в Программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 годы), указывалось на то, что необходимо на законодательном уровне оформить правовую концепцию единого объекта недвижимости через квалификацию земельного участка в качестве основного элемента недвижимости, любых его строительные изменения при этом считались бы улучшениями земельного участка.

До сих пор в законодательстве РФ главенствовал иной, хотя и похожий принцип: а именно принцип единой судьбы земельного участка и неразрывно связанных с ним объектов, в соответствии с которым все прочно связанные с земельным участком объекты следовали судьбе земельного участка, кроме установленных федеральными законами случаев.

Таким образом, успешность единого недвижимого комплекса как нового объекта недвижимости будет существенно зависеть от качества и степени приведения в соответствие иных непосредственно относящихся к данному вопросу норм права. ©

Подписаться на новости